Порядок оформления объекта незавершенного строительства

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства


Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2018)
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(с изм. и доп. вступ. в силу с 01.09.2018) 2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения. Путеводитель по судебной практике.

Регистрация недвижимого имущества


Если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Подводные камни сделок с недостроем


Это исключает возможность признания права собственности на объект.

Аналогичный вывод содержится в постановлении ФАС ВСО от 17.03.2005 N А33-16577/04-С2-Ф02-958/05-С2 . Во-вторых . согласно ст. 130 и 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
( далее — Федеральный закон N 122-ФЗ) права на незавершенное строительство возникают с момента госрегистрации.

Порядок оформления объекта незавершенного строительства


С принятием указанного нормативного акта, а также Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1181
«О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов»
, утвердившего Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи незавершенных строительством жилых домов, объекты незавершенного строительства были вовлечены в гражданско-правовой оборот как объекты недвижимости.

Права на земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства


Следует учитывать, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не порождает исключительного права на заключение договора аренды занятого им земельного участка или его продажу собственнику недостроенного объекта.

Однако, собственник объекта незавершенного строительства может однократно заключить новый договор аренды без проведения торгов. Эта возможность возникает у собственника, если в течение 6 месяцев с момента завершения срока действия договора аренды земельного участка, на котором расположен недостроенный объект, уполномоченный орган не обратился в суд с иском об изъятии данного объекта и его продаже с публичных торгов, либо если объект не был продан с торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Также право на однократное заключение нового договора аренды, земельного участка, занятого недостроенным объектом, возникает у собственника недостроенного объекта, если первоначальный договор аренды был заключен до 1 марта 2015 года либо право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано до 1 марта 2015 года. Лицу, которое приобрело объект незавершенного строительства на торгах вследствие его изъятия, также предоставляется право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Рекомендуем прочесть:  Интересные названия фирм

Понятие объекта незавершенного строительства и оформление прав на него


Законом также предусматривается возможность регистрации права долевой собственности на объект незавершенного строительства. Однако, если застройщик не выполнит свои обязательства по передаче доли в указанном объекте инвестору, признать свое право на долю по суду инвестор сможет лишь в случае первичной регистрации права собственности на объект.

В противном случае, суд сделает вывод об отсутствии объекта недвижимости, в котором планируется регистрация долевой собственности. Исключение составляют квартиры, приобретаемые по договорам долевого участия в строительстве.

РосРеест — Недвижимость Крыма Рё Севастополя — Госкомрегистр, Севреестр — Нотариусы Крыма — РЎСѓРґС‹ Крыма


В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Необходимо лишь тщательно подходить к оценке предложения, а при значительных вложениях – обязательно прибегать к помощи специалистов. Если же привлечение последних нецелесообразно, можно опираться на определенную систему маркеров, которые свидетельствуют о том, что потенциально объект может быть проблемным. Маркер 1. Строительство ведется компанией, в портфолио которой нет ранее сданных объектов.



Общие особенности возникновения права собственности на объекты незавершенного строительства установлены в ст. 25 Федерального Закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(далее по тексту – Закон о регистрации). Четкое определение данного объекта в законодательстве отсутствует. Предполагается, что объектом незавершенного строительства является недвижимая вещь в виде незаконченного строительством объекта (находящегося в процессе строительства), прочно связанного с землей, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно и который имеет ряд особенностей, в частности, не является предметом действующего договора строительного подряда.

Данная дискуссия разрешилась лишь в 2004 г. в связи с внесением изменений в ст.

130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), согласно которым объекты, не завершенные строительством, были включены в перечень недвижимых вещей. Несмотря на это, на сегодняшний день понятие «объект незавершенного строительства» содержится лишь в Градостроительном кодексе РФ и отождествляется с понятием «объект капитального строительства» — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Но, на наш взгляд, данное определение не отражает всех существенных признаков, характеризующих этот объект, в связи с чем неразрешенным остается вопрос и о моменте возникновения такого объекта. Существуют различные точки зрения на то, с каким юридическим фактом следует связывать момент возникновения объекта незавершенного строительства.

Оформление права собственности на объект незавершенного строительства


Во-вторых, регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, дает вам легальное право однократно продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов, если орган власти не подал своевременно судебный иск об изъятии объекта незавершенного строительства, суд отклонил такой иск, или объект не был продан с публичных торгов.

Судьба земельного участка под объектом незавершенного строительства


Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 ФЗ от 21.12.2011г.

№ 178-ФЗ

«О приватизации государственного и муниципального имущества»
, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу закона. А когда земельный участок предоставлен с предварительным согласованием мест размещения объекта для целей проектирования и строительства недвижимого имущества и цель, в соответствии с которой участок был предоставлен, не достигнута, или же когда объект незавершенного строительства был приобретен по сделке, то земельный участок не может быть предоставлен в собственность. Такая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС от 01.03.2011г.

Но иногда случается так, что строительство приходится консервировать, то есть прерывать на какое-то время, и вместо планируемого дома на участке остается недострой – так называемая «незавершенка». Однако просто так, без должного учета, стоять она не может – на нее необходимо зарегистрировать право собственности. Важным моментом при регистрации является тот титул на землю, которым обладает владелец, – земля может быть в собственности, в постоянном бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении или в аренде.



в статье 25 «Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества» Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которой 3. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Упрощенный порядок государственной регистрации прав граждан на объекты недвижимости


Упрощенный порядок оформления права собственности граждан на земельные участки распространяется только на те участки, которые отвечают следующим требованиям: предоставлены только гражданам; 2. целевое использование таких земельных участков не связано с осуществлением предпринимательской деятельности. К целям, не связанным с предпринимательской деятельностью относятся: — ведение личного подсобного хозяйства; — ведение дачного хозяйства; — огородничество; — садоводство; — индивидуальное жилищное строительство; — индивидуальное гаражное строительство.